债券收益率飙升，全球房市还能撑多久？
债券收益率的持续飙升不仅危及政府财政，也将深刻重塑全球住房市场。目前，10年期美债收益率在5%左右徘徊，创下20年来的新高，这直接推高了绝大多数国家的房贷利率。多重因素的叠加，可能预示着全球房价将迎来一段长期的疲软期。
上一轮冲击：房市出人意料的“抗跌”
在2022至2023年的上一轮加息潮中，全球房市表现得异常坚挺。即使剔除通胀因素，发达国家的房价比历史高点也仅跌了4%左右。
- 局部下跌：新西兰房市在疫情期间严重脱离经济基本面，如今实际房价较峰值下跌了25%；一向稳定的德国房市也出现了下滑。
- 局部暴涨：澳大利亚实际房价已略高于疫情期间的峰值；旧金山富人区（山姆·奥特曼、黄仁勋等AI巨头居住的区域）过去一年房价逆势上涨了20%；如果有人在2013年欧债危机最黑暗的时期买下葡萄牙的房产，如今其实际价值已飙升了近200%。
繁荣背后的隐忧：三大命门正在暴露
尽管部分地区依然火热，但投资者的担忧已在金融市场显现：自2026年6月以来，美国住宅建设相关股票的表现落后大盘16个百分点；瑞银（UBS）预计英国住宅建筑商的利润率将跌至2008年金融危机以来的最低水平。
以下三大因素表明，发达国家的房市对高利率的防御力正在迅速减弱：
一、房贷防线正在崩溃
在上一轮利率冲击中，长期固定利率贷款充当了“避风港”（如美国30年期固定利率、澳大利亚受政府补贴的固定利率、英国的长期固定房贷）。
但现在，这面盾牌正在失效：
- 为了博弈利率下降，越来越多家庭选择了浮动利率房贷。
- 澳大利亚固定利率房贷占比已从2022年的近40%骤降至目前的5%左右；加拿大浮动利率贷款占比比2020年翻了一番。
- 即使是选择固定利率的家庭，其锁定的期限也大幅缩短。例如，英国平均固定利率期限已从2.7年的高点降至2.4年，加拿大也出现了类似的显著缩水。
二、家庭“超额储蓄”已被掏空
2022至2023年房市抗跌的第二大支柱是现金。疫情期间政府慷慨的补贴让发达国家家庭积累了高达5万亿美元的超额储蓄。
然而，这笔“安全垫”如今已被消耗殆尽：
- 旧金山联储的研究显示，美国人高达2万亿美元的超额储蓄在2024年中期就已耗尽。
- 欧盟家庭存款占GDP的比例也从此前77%的高点降至目前的67%。
三、住房供应正在显著回升
过去房价居高不下，很大程度上是因为建设进度极慢，导致购房一代（千禧一代）不得不高价抢夺极度稀缺的房源。
但目前，住房建设速度已明显高于2010年代中期的水平：
- 得益于银行实力雄厚，以及“YIMBY”（Yes In My Back Yard，即支持在本社区建房）运动推动地方政府放宽规划限制，新房源不断涌现。
- 过去五年中，美国新增了7.3百万套住宅（前五年为6.1百万套）；在新西兰最大的城市奥克兰，去年的住房许可量飙升至1.6万套，远超疫情前常态。
结语
随着市场上待售房源持续增加，买家的议价能力正在不断提升。对于全球购房者和投资者而言，房产可能在很长一段时间内，不再是一个“稳赚不赔”的单边买卖。